O projeto de regularização é o conjunto técnico que representa uma construção como ela realmente foi executada, o levantamento as-built, assinado por engenheiro responsável com a ART, para aprovar a obra na prefeitura e averbá-la no cartório. Na Projeto de Engenharia, ele legaliza casas, reformas e ampliações já construídas, para obras em todo o Brasil.
O que o projeto de regularização precisa conter?
Um projeto de regularização completo representa a construção existente com fidelidade e reúne a documentação técnica que a prefeitura exige para aprovar a obra e o cartório exige para averbá-la.
É esse conjunto que transforma uma construção de fato em uma construção legal, apta a ser vendida, financiada e transferida.
- Levantamento as-built com as medidas reais do que foi construído;
- Planta baixa, cortes e implantação fiéis à edificação existente;
- Memorial descritivo com a área construída e o uso de cada ambiente;
- Verificação de recuos, taxa de ocupação e demais parâmetros do município;
- A ART que registra a responsabilidade técnica pela regularização;
- A documentação para o protocolo na prefeitura e a posterior averbação.
O levantamento fiel começa pelo projeto arquitetônico atualizado da construção, que é a base de toda a regularização.
No levantamento as-built, o que mais encontro é a obra que subiu diferente da planta, um cômodo a mais, um recuo comido, um pavimento que não existia no papel, e é justamente essa diferença que a regularização precisa medir e representar com honestidade.
O que acontece com um imóvel que não é regularizado?
Um imóvel sem regularização fica preso no nome do dono, porque a construção não consta na matrícula e o poder público não a reconhece como legal.
Enquanto a obra não é regularizada, três portas ficam fechadas ao mesmo tempo.
- Venda travada, porque o comprador não registra o que não está averbado;
- Financiamento negado, porque o banco não aceita como garantia um bem fora da matrícula;
- Multa e embargo, quando a prefeitura identifica a construção irregular.
Some-se a isso o IPTU cobrado sobre uma área errada e a dificuldade de dividir o bem em um inventário ou uma partilha.
Quem pretende usar o imóvel como garantia esbarra no mesmo ponto de quem monta a planilha para o financiamento da Caixa, porque o banco trabalha apenas com o que está na matrícula.
Como funciona a regularização de uma obra na prefeitura?
A regularização começa no levantamento do que existe e termina com a construção averbada na matrícula, em etapas encadeadas.
- Levantamento as-built das medidas reais da construção existente;
- Elaboração do projeto de regularização e do memorial, fiéis à obra;
- Emissão da ART com o engenheiro responsável pela regularização;
- Protocolo do processo na prefeitura, com o pagamento das taxas do município;
- Ajuste do projeto às exigências e emissão do alvará de regularização ou habite-se;
- Averbação da construção na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis.
Para averbar, o cartório exige a Certidão Negativa de Débitos da obra, e para emitir essa certidão a construção precisa estar cadastrada no Cadastro Nacional de Obras da Receita Federal, com o recolhimento da contribuição apurado pela aferição.
Todo o trabalho técnico é conduzido a distância, do envio dos documentos do imóvel ao acompanhamento do processo, para obras em qualquer cidade do Brasil.
A ordem que costumo ver dar errado é deixar o cadastro na Receita para o fim, com a obra já aprovada na prefeitura e o cartório parado esperando a certidão, então trato o CNO em paralelo, não no último passo.
E quando a irregularidade é do terreno e não só da construção?
Quando o problema está no lote, no parcelamento do solo ou na posse, e não apenas na edificação, o caminho é a regularização fundiária urbana, a REURB, instituída pela Lei 13.465 de 2017.
Nesse caso a regularização da construção anda junto com a titulação do terreno, e o projeto técnico continua sendo a parte de engenharia do processo.
O que conferir antes de contratar um projeto de regularização?
Antes de fechar, confira quatro pontos que separam uma regularização que passa na prefeitura de um processo que volta com exigência atrás de exigência.
- O nome do engenheiro responsável que assina a ART do processo;
- O registro desse profissional no CREA;
- A fidelidade do as-built ao que está de fato construído;
- O conhecimento das regras de recuo e ocupação do seu município.
Regularizar não é só desenhar o que existe, é atestar tecnicamente que a construção é segura, e a ART coloca o nome e o CREA de um engenheiro respondendo por isso.
Regularizar uma ampliação que apoiou uma laje nova sobre uma estrutura que não foi calculada para aquilo é o caso em que eu não assino a ART antes de verificar se o que está de pé aguenta a carga, porque a minha assinatura responde por essa segurança.
Por que fazer o projeto de regularização com a Projeto de Engenharia?
Na Projeto de Engenharia a regularização é conduzida por Bruno Rodrigues, engenheiro civil registrado no CREA sob o nº 5071484666, com pós-graduação em Concreto Armado e Protensão.
Essa especialização pesa quando a construção a regularizar tem ampliação, laje ou pavimento que ninguém calculou, porque a mesma equipe faz a verificação estrutural antes de assinar. Quando a estrutura executada precisa de um laudo mais fino, o trabalho é feito pelo engenheiro calculista de estruturas.
O atendimento é nacional e o processo é conduzido a distância, com acompanhamento em cada etapa, para imóveis em Bragança Paulista, São Paulo e todo o Brasil.
Quanto custa um projeto de regularização?
Na Projeto de Engenharia, o projeto de regularização é orçado por obra, porque o trabalho muda conforme o tamanho da diferença entre o que foi construído e o que a prefeitura aceita.
Além do projeto, o processo tem as taxas da própria prefeitura e os emolumentos do cartório, que são pagos à parte e variam de município para município.
| Fator | Como afeta o valor |
|---|---|
| Metragem da construção | Quanto maior a área, maior o levantamento e o detalhamento do as-built. |
| Tipo de irregularidade | Falta de averbação, ampliação ou obra sem alvará exigem trabalhos diferentes. |
| Regras do município | Cada prefeitura tem parâmetros e taxas próprios de regularização. |
| Verificação da estrutura | Ampliações que carregam a estrutura pedem um laudo antes da assinatura. |
Com as informações do seu imóvel, retornamos com o valor fechado e o escopo do projeto de regularização.
Desconfie de um preço fechado de regularização antes de alguém ver o imóvel e as regras do seu município, porque é o tamanho da diferença a corrigir que define o trabalho, não a metragem sozinha.
Em quanto tempo sai a regularização?
O prazo da regularização depende do porte da obra e, principalmente, do tempo de análise da prefeitura do seu município.
A parte técnica, o as-built e o projeto, você recebe com a estimativa junto do orçamento; o tempo de aprovação, quem controla é o órgão público que analisa o processo.
Especialista responsável
Bruno Rodrigues é o fundador e engenheiro responsável da Projeto de Engenharia, engenheiro civil registrado no CREA sob o nº 5071484666.
É bacharel em Engenharia Civil, com pós-graduação em Concreto Armado e Protensão, a área que sustenta a verificação estrutural de uma obra a regularizar, e também é Técnico em Segurança do Trabalho. Sua especialização orienta o escritório em projetos estruturais, executivos e de regularização, sempre conforme as normas da ABNT.
Perguntas frequentes sobre projeto de regularização
Reunimos as dúvidas mais comuns de quem precisa legalizar uma obra ou um imóvel já construído.
Dá para regularizar uma obra construída sem alvará?
Sim, uma obra sem alvará pode ser regularizada. O caminho é levantar a construção como ela existe, elaborar o projeto de regularização com a ART e protocolar o pedido na prefeitura, que analisa se a edificação atende aos parâmetros do município. Aprovada, a construção recebe o alvará de regularização e segue para a averbação.
Como regularizar uma construção com mais de 5 anos?
Uma construção com mais de 5 anos é regularizada pelo mesmo processo técnico, com o as-built, o projeto e a ART protocolados na prefeitura. Muitos municípios abrem leis próprias de regularização de edificações, com regras e prazos específicos, então o primeiro passo é confirmar qual norma o seu município aplica ao caso.
O projeto de regularização precisa de ART?
Sim, o projeto de regularização precisa da Anotação de Responsabilidade Técnica. A ART registra o engenheiro responsável pelo levantamento e pelo projeto e é exigida pela prefeitura para analisar o pedido. Todos os processos da Projeto de Engenharia saem com a ART correspondente, assinada pelo engenheiro que responde tecnicamente pela obra.
Preciso da certidão da Receita Federal para averbar a obra?
Sim, o cartório exige a Certidão Negativa de Débitos da obra para averbar a construção na matrícula. Para emitir essa certidão, a Receita Federal exige que a obra esteja no Cadastro Nacional de Obras, com a contribuição previdenciária apurada pela aferição. Sem essa etapa, a averbação não é concluída.
Imóvel não regularizado pode ser financiado ou vendido?
Um imóvel com construção não averbada tem a venda e o financiamento travados. O comprador não consegue registrar o que não consta na matrícula, e o banco não aceita como garantia um bem cuja área construída não está regularizada. A regularização é o passo que libera o imóvel para essas negociações.
Peça o orçamento do seu projeto de regularização
Com os dados do seu imóvel, você recebe o valor fechado e o escopo do projeto de regularização, com o as-built e a ART assinados por engenheiro responsável.
É o primeiro passo para transformar uma construção de fato em um imóvel legal, apto a vender, financiar e transferir.
Localização
Projeto de regularização de obra em São Paulo e em todo o Brasil
A Projeto de Engenharia faz o projeto de regularização de obra com sede em Bragança Paulista, São Paulo, e atende construções em todo o Brasil. O as-built e a documentação são resolvidos a distância e assinados por engenheiro responsável, com ART, para averbar a sua obra em qualquer município.